Chi sono i protagonisti della tutela del credito? È radicata tra gli operatori l'erronea convinzione che il giudice dell'esecuzione sia il perno della procedura. In realtà fin dalla prima miniriforma del 2005 è stata fatta una ben precisa scelta verso l'esternalizzazione della gestione delle procedure di espropriazione immobiliare, accentuata ancor più oggi, che le linee guida per le esecuzioni immobiliari del CSM hanno sottolineato l'importanza della nomina anticipata del custode giudiziario, vero organo di gestione della procedura e titolare di scelte autonome, se è vero che è a lui (e non al delegato o al giudice dell'esecuzione) che, alla fine di tutto, si chiede di rendere il conto. Ciò avrebbe dovuto indurre i giudici dell'esecuzione ad una sorta di self restraint, a limitare il proprio compito al controllo di legittimità e di non palese irragionevolezza delle scelte operate dagli ausiliari (segnatamente l'esperto e il custode), in sinergia o, quanto meno, non in antitesi, con i portatori degli interessi coinvolti, ovvero i soggetti del rapporto controverso, creditore e debitore, in modo non dissimile da quanto accaduto in materia concorsuale.

Questo manuale di valutazioni immobiliari si basa sull'applicazione integrale degli standard valutativi nazionali e internazionali. I temi fondamentali riguardano le basi della valutazione, il mercato immobiliare e le metodologie di stima quantitative: queste ultime sono poste in una prospettiva innovativa rispetto alla stima tradizionale riferita allo stesso istante. Nel manuale le principali innovazioni metodologiche sono rappresentate dal metodo del confronto dei segmenti di mercato, dai metodi reddituali e dal metodo del costo. Il primo permette di trasferire le informazioni (saggi e rapporti) da un segmento di mercato immobiliare a un altro per mezzo dei loro parametri. I metodi reddituali adottano l'analisi del flusso di cassa scontato nello studio delle serie temporali dei redditi e dei costi generati dagli immobili. Il metodo del costo si basa sul costo opportunità e considera il flusso di cassa atipico dei costi. Il manuale è destinato precipuamente ai professionisti che operano nel campo delle stime immobiliari offrendo nuovi strumenti di analisi.

Ci sono due modi di gestire un'esecuzione: quello burocratico, che consiste nell'adempiere scrupolosamente ai compiti assegnati dalla legge e dai disciplinari d'incarico (e che spesso sfocia nella chiusura anticipata ex art. 164 bis d.a. C.p.c., ovvero: l'intervento è riuscito il paziente è morto); e quello che guarda all'efficienza, efficacia ed economicità delle procedure, ossia ai risultati. Quest'ultimo è l'approccio imprenditoriale. A seguito della scelta di esternalizzazione di ampie fette di procedura, fatta dal legislatore nel 2005, i professionisti ausiliari del giudice oggi detengono le chiavi per il successo o il fallimento delle procedure. È quindi fondamentale che essi abbiano ben chiaro cosa si richiede loro e perché glielo si chiede. Questo libro prova appunto a richiamare tutti i protagonisti della tutela del credito alle proprie responsabilità, facendo tesoro delle migliori esperienze di vari tribunali italiani. In particolare, quanto all'esperto stimatore, viene messo in luce il suo compito di far emergere la sicurezza e la convenienza degli acquisti in asta.